就在这两天，朋友说的一句话让我想了很久，他说“法拍房到底是越多越好，还是越少越好？”
注意看两份数据：第一、2023年底国内法拍市场挂拍22.41万套，相比2022年足足多了4.11万套；第二、截止到2024年11月底，挂拍房源累计28.9万套，又新增了2.3万套。
这都是中指研究院统计的数据，众所周知，法拍房均价远低于商品房，那么这里就产生了一个问题，事关房价。
01、随着法拍房数量的增加，房价会不会下跌呢？
其实有这个问题并不奇怪，之前就说过一个观点：法拍房就是二手房价格的下限。
什么是法拍房？持房人没办法继续承担房子债务，商业房贷也好，抵押也罢，最终只能被拍卖，所以法拍房的价格往往远低于商品房，大概只有70%-80%左右吧。
而且这还不是重点。
大概是在9月中下旬，当时就出现了两个消息：1、2024年前8个月首次竞拍成交的平均折价率是31%；2、同时期二次成交房源的平均折价率更高，达到了37%。
举个例子，两年前你花费200万买了套房，现在评估价只有180万，如果是变成了法拍房，首次成交就会下降55.8万，二次成交也是同样算法，而且降得更多，大概是66.6万。
所以重点是如果折价率越高，那二手房价格的下限也就会越低。
不过呢，理论上是这么讲，但是我觉得落到现实就还得考虑到一个问题：法拍房的数量占比到底有多高？
就像之前谈论房价上涨一样，为什么投资比例高的小区房价涨得更快？如果只能找一个原因的话，占比至关重要。
举个例子，某个二手房小区共有500套房子，其中投资客买了300套，占到了总量的60%，原本小区均价是2万一平，后来投资客着急用钱，直接降到了1.8万/平。
这个时候其他业主想卖房，你觉得要不要降价？那肯定要降价。
那法拍房是不是这个逻辑呢？
要说一点影响没有，那也不现实，最起码也会影响民众的心理。
不过呢，结合之前的粗算数据，全国城镇大概有3.5亿套-3.7亿套房，假设挂牌率是3%，那也就是全国有1050万套二手房挂牌出售。
再对比数量只有30万套不到的法拍房，其实比例很小。
除非是数量出现了层级的增加，比如数十万套甚至百万套，那情况就完全不同了，可是截止目前并没有发生，所以对房价并不会产生本质的影响，自然也就不会下跌了。
然而，还是有两个问题值得提前考虑一下。
02、不管是有房人还是无房人，建议提前考虑这两个问题
毋庸置疑，长远来看楼市依然是稳定的，但是在转型过程中，出现波动也并不奇怪，正好借着法拍房来简单说说。
第一、如果供给大于需求，法拍房数量会不会继续变化？
其实对于这个问题，从首付角度来说或许更好，比如两年前你贷款120万购买了一套总价200万的房子，这两年一共还了10万贷款，也就是还剩下110万。
可是后来无力承担，只能被法拍，后来以138万成交，你觉得你能拿回多少资金？