再过几天，我们将迎来新的一年，2025年。
过去一年里，我们持续见证了一系列变革的发生：股市、楼市政策调控发力，人工智能等新质生产力茁壮生长，中国经济回升向好势头持续增强。面对新的时间开启，我们对未来有着更多的憧憬和期待。九派新闻“九派智库”和光谷实验室“稻香湖智库”推出“猜想2025”年终策划，关注它们的发展趋势，希望在新的一年里给公众提供专业意见。
回顾今年楼市，从517央行几千亿再贷款收储，到4万亿白名单，再到10万亿地方政府专项债，以及楼市政策里降首付、降利率等，所有的政策基本上应出尽出。2025年，楼市会迎来怎样的变动？
我们邀请到华中科技大学教授房超，不动产私募股权投资基金投后管理部总监李小路共同发起“楼市接下来会怎么走？”的讨论。
以下是本期节目内容摘录：
【1】今年出台一系列“组合拳”，长期才能见效
九派新闻：中央提出，对于楼市要有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。这一方针背后可能会出台哪些政策？
房超：中国楼市发展了这么多年，已经成为了一个非常大的系统，这个系统涉及到购房人、开发商、地方政府和国家，非常庞大，非常完备。
虽然不一定是牵一发动全身，但里面任何一个环节出了问题，可能就会有非常不好或负向的影响。现在要解决系统性风险，一定要用系统性手段。我们设计了很多方法，其实都是为了化解系统性风险所做的组合拳。背后可能会有两种考虑，一是这些方法是不是已经构成了解决风险的完备的组合？二是这些组合拳的效果如何？很多政策并不是制定实施后一定立刻有效。在我们国家，老百姓好像已经习惯了一个政策出台要立竿见影，房价止跌回稳也要立刻看到，实际上这是比较困难的。
李小路：为了防止房地产的风险向金融系统传导，最后变成系统性的风险。我觉得，未来政策从近到远可能会包括金融方面的政策，比如进一步降息降准、房地产白名单进一步扩围增效，给整个市场提供更好的流动性。国家也会继续推行更加积极的财政政策支持，比如发行特别国债。除了调整限购、限售政策外，房地产行业也会再进一步给楼市松绑，科学规划城镇、农村改造，盘活存量，这些方面都会提出更长效、更具完备的基础性制度，也会出台一些创新政策，这些都是可以期待的。
九派新闻：今年以来，多地推进住房“以旧换新”措施，该政策的实施效果如何？特别是“国企收旧换新”模式，对市场的影响如何？这一政策是否有效促进了新房市的库存去化？
李小路：今年的广义房地产库存差不多达到了120亿平米，这就相当于人均差不多10平米，库存是非常大的。我们虽然出了一些政策，但实际上这是一个长期见效的过程。以旧换新政策主要是为了应对现在新房市场疲软，二手房挂牌量持续攀升的现象，是希望将合理的改善置换的需求释放出来，同时降低买房人在交易过程中的风险。
刚才说到两个模式，一个是中介优先买卖，这是个人房产置换里比较多的形式，可能更多针对房产置换的客户。另外，国企收旧换新，收购旧房，提供一些补贴，用于购买指定的新盘。这个政策是一个创新，在一些城市确实取得了一定效果，提升了楼市的活跃度，像宁波、郑州等城市，新房的销售得到了一定改善。但实操中，这个模式还是有一定难度，比如在北京，这个政策实际上是一个倡议性策略，它是北京房地产协会和中介行业协会牵头组织，政府在这个过程中更多的是起一个指导性的作用，就实际效果来讲，这有点像一种行业自救行为，也是为了提振整个商品房销售，支持购房家庭“以旧换新”。
九派新闻：5月17日监管部门落地多项举措，从贷款利率、首付比例两方面进行调整。今年政策调整后，首付比例和房贷利率均处于历史低点。这些调整对提振居民购房意愿和实际购房行为有何具体影响？
李小路：这个政策非常及时，而且是历年来力度最大的一次调整。目前，首套长期个人公积金的贷款利率已经降到了2.85，商业贷款也可以有更大的自主调整；住房商业贷款的首付比例目前首套房只有15%，二套已经降到了25%，之前像北京二套房可能要 60% 的首付比例才能购买，肯定会一定程度激活大家的购买意愿，也降低了购买门槛。
政策于刚需和改善的购房者都是实质性的利好。首付门槛下调使得更多的人可以上车，房贷利率实质性的改善也释放出大家的可支配收入，对消费有一定的提振作用。5月17日出台了全国性的政策，6月26号北京实施了降首付额、降利率，可以看到，7月北京的新房和二手房的成交量都有一个明显的提升。但是同时随着政策时间推移，8月、9月的销售数据又开始有一些回落。这种短期的金融手段对于存量的购房需求有一定的释放，但是从长期看，买房的决策因素主要还是来自于大家对于就业和收入的这个信心，以及对未来房价稳定和上涨的预期。
图源：视觉中国
九派新闻：“好房子”建设和供给已经成为未来行业发展共识。在实际操作中，哪些措施被认为最有效？还存在哪些挑战？
李小路：好房子旨在指导和建设满足人民美好生活需要的居住环境，目标是为了提升人民群众的安全感、获得感和幸福感。绿色、低碳、智能、安全是好房子政策的核心特征。现在，人们不再像以往仅仅关注建筑的结构安全，而是进一步关注一些通风、采光，甚至是隔音的舒适度条件。并且把智能化管理、智能家居、智能社区融入到新建住宅的过程中，提出更优化的公共社区建设要求。关注生态环保，关注节能，这些都是在原来的基础上对行业提出的更高要求。住建部也在逐步完善好房子的标准体系，包括新材料的应用、智能建造、绿色建造的推广。
11月，北京市发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，我觉得这就是一个非常好的落地措施，它对整个商品住宅未来的规划和建筑设计的规则做了很多突破和松绑。比如可以不计容首层架空层，鼓励用好首层建架空层，提供更多的公共空间；鼓励建设风雨连廊，鼓励立体绿化，甚至鼓励房屋层高可以根据户型进深、面宽的特点，有更灵活的设置。这些实际上都是更多以居住者的利益和感受为核心，给商品住宅未来的产品研发、产品打造提供了更大的发挥空间。
之前，北方很多住宅在设计上限制较多，比起长三角或珠三角的住宅，产品丰富度和形态上都有一定差距。这一次可以说是将南方化的指引落地到北方的一个政策。它也引导开发商，除了关注指标，关注标准化的推广，还要更精细地打磨产品。这也使得未来北京新入市的商品房有更多的亮点可以期待。
此外，住建部也提到了，除了新建住宅，我们实际上大量的城市也面临着城市更新的问题。有很多老旧住宅未来也可以借着城市更新的政策，以好房子的原则标准为指导，比如说加装电梯，解决停车难的问题，逐步完备公共的配套，也会给这些老小区的居民提升幸福感。
未来，我们所说的“好房子”建设也是好社区、好城区的建设。除了硬件，好社区未来也要更加关注物业管理服务的提升。好城区的建设也参考了发达国家的发展路径，我们未来也会面临城市管网的老化，需要升级改造和换新；我们未来可以运用智能化的手段来管理城市，提高城市的运行水平，提高防灾和抗风险能力。
【2】明年利率有继续下行趋势，房贷利率稳中有降
九派新闻：媒体报道，多地将“取消公摊”，“取消公摊”是否大势所趋？对房价是否会造成影响？
李小路：公摊在不同地区执行的具体情况是不太一样的，不同城市在房产买卖时都有自己的一套面积规则。行业里，我们还是希望把这个事情统一。咱们的国家不像美国，一人一栋房子，买房时没有公摊的概念；我们更多的是集成住宅社区，不同规模的小区的可能公摊也不一样，而且开发商早期在开发小区的时候可能还代建了幼儿园、学校、医院等服务设施，这些成本实际上都需要有一个整体的分摊，羊毛出在羊身上，不论那种形式，最终还是需要大家共同分担。
但我觉得用套内的方式可能会让大家觉得计价更加透明，也能敦促开发商把公共面积用到真正有用的地方，用到大家真正满意的地方。
九派新闻：房贷利率政策调整后，市场的反应如何？成交量、房价以及市场预期有哪些变化？
李小路：存量房的利率下调倒不一定对新购房有多少影响，但对对化解市场风险是有帮助的。
比如提前还贷问题，或者有些人把它置换成经营贷，因为这些实际上是真正的问题，反而会引发更多的连锁风险。所以对安稳定民心是有很大的好处。
九派新闻：继10月底11月初，一波城市相继回调房贷利率，首套房贷重回“3字头”之后，杭州首套房贷利率在11月再度上调，最低涨至3.1%。杭州在一个月内两次上调房贷利率，这一决策背后的经济逻辑是什么？
房超：实际上像杭州这种新一线城市对这种政策的调整非常迅速。杭州也有其自己的地域特点，因为现在的数字电商落户扎根都会选择在杭州。因此这种决策是可以理解的，要防止出现控制不了的局面。但是这个反应速度是不是过快？因为任何政策调整的快，它的效果不一定更好，在执行的过程中，一是会对政策本身产生影响，二是会影响政策给公众的信心。
李小路：房贷利率商业银行是有一定自主调降的浮动点数的，实际上，这些回调的城市是之前利率已经降到非常低了，一些地方商贷利率已经同公积金形成了倒挂，比公积金利率还低。公积金利率本身应该是一个国家政策性的利率，它有一定的福利性质，理论上应该是要低于这个商业贷款利率的。今年因为LPR下调了三次，很多地区客观上商贷已经过低了，这是这些城市商贷利率回调的一个原因。
另外，明年我们大概率可能还是处在一个降息的过程，也给明年的政策留出一定的空间。所以我觉得这个回调是合理的。