开发商为了生存只能求变，要说什么100%的使用率那都是常规操作，现在居然还有120%甚至130%更高的使用率.....
新房逐渐离谱化的得房率，难道就是好事吗？
校长觉得：真不要高兴的太早！没弄好，说不定让市场一片混乱，陷入深渊！
01.
新旧房价格倒挂！二手房业主被割肉放血！
校长之前去踩盘时候发现一个事儿：现在最难的不是新房，而是二手房！
除了一些市场方面的原因之外，还有一个隐藏的原因就是新规产品的出现。
买新房的业主是开心了，但是二手房业主却直接哭晕在厕所！
校长可以说：未来二手房最大的敌人不是周边二手，也不是不确定性的市场行情，而是即将供应的地价更便宜的片区新规产品！
新规产品的新在于，阳台占比最高可达20%，阳台进深最长可以突破2.4米，下飘窗可以打掉砸掉，卧室实际面积大大增加！主卧一般设计为L型窗台，两面采光。
因为阳台面积算一半，飘窗面积全送，开发商可以轻轻松松“偷”个15%—20%面积出来！
对于买房的人来说，确实香！但是对于二手业主来说，确实是割肉背刺一般的存在！
你想想，假设你买同一个区域，一看一二手，户型设计、得房率都更高，你肯定闭眼买新房是不是？
举个例子，珠江花城曾经的天河网红盘，放在两三年前，户型使用率直接秒杀所有楼盘。
好家伙，现在呢出来了一堆新规项目比如保利天瑞、和樾府之类的，瞬间没了竞争力。
另外，还有个非常明显的区域就是老黄埔。
老黄埔旧改的项目实在是太多了！一股脑扎堆推出卷二手，不管是产品、规划还是价格等层面，都直接把二手秒杀了。
比如今年入市的中建海丝城、中建未来方洲这些新规产品。后续估计还会有更多使用率更卷的项目还标配名校。
二手卖家真的是肉痛，这怎么玩嘛！
比如万科城市之光，11月就成交了不少单价4.2-4.3万/平的笋房，真可以看出端倪了。
老黄埔的二手业主，如果想要出手自己的手上的房子，只能作死割肉降价，还能做些什么？
二手房业主：真的心里苦啊！
02.
新房疯狂内卷，真的都是福音吗？未必！
如果是站在纯买房人的角度看，当然户型使用率越高越好，这是好事儿。
你想同样的预算，现在可以买到更大、更好的房子，贼划算。
之前提到的黄埔城市之光，如果你4万多买使用率基本在75%左右，如果再加上各种赠送空间，最多也只有80%左右，但是新规产品基本都是110-130%。
确实，对于购房人来说是好事儿。
但这都是表面的东西，更深层次会影响整个市场的循环，反而不利！
说句直接好理解的：二手房业主是不是也会成为新房购买者？二手房业主无法脱手直接影响了新房市场的流通。
先说二手房，为啥难卖呢？
总结来说就是：挂牌量猛增，成交量减少，客户观望情绪浓厚。
再加上如果目前一手房的价格基本和二手房不差几个钱，甚至低于板块二手房价格，就会抢掉一大批原本想买二手房的客户，都跑去买新房了。
千万不要以为不好卖只是二手房，同样也会影响新房市场！
校长跟很多中介和销售接触时，销售们普遍反应，现在买房的人真的越来越难说动了，观望情绪非常强，一点都不带冲动的。
而且成交的时间也越来越长了，比如以前基本一两周就搞定了，现在雷打不动就是一个月两个月，甚至更久。
比如，有一些不是不是很着急的买家，观望情绪会更浓厚。毕竟他们也担心，今天是新房买家明天就是二手业主，到时会不会卡死了！
校长觉得：要是再这样卷下去，开发商不敢拿地、购房者不敢买房，整个市场都是不健康不良的循环！真的不行。
03
新规产品120%是终点？未来现房为主！
未来是怎么样的发展趋势呢？
现房销售！烂尾楼将会成为历史。
前央行行长易纲曾经表示，接下来要建立设立房地产预售资金保险机制，给房企三年时间，后续过渡到以现房销售为主。
也就是说你只要房款交齐，现场缴纳税费后即可办理红本，如果你买的是现楼，那就是购房当下即可交证。
再说直白点就是，完全不用担心买到烂尾楼了！
就跟你买任何一个东西一样，看到了再决定买不买。
不过，最受伤依然还是二手房业主，想要卖房唯一的方法就是降价。
最后校长还是那句话：
一手房户型越卷越好，二手房便会卡着越难卖。那么二手房不好卖又怎么有钱去买新房呢？
所以，明面上是在割肉放血二手房，但其实也是在卷新房自身，卷来卷去，最终乱套。
开发商呢，如果拿了地一旦附近有更卷的新规产品，开发商也不傻肯定不开发，最后就严重的就是不拿地甚至是退地。
这样，你说是不是牵一发而动全身？
是福还是祸，真的不好说！