刚刚过去的2024，是中国房地产市场重大转折之年。政策变了、市场变了、企业变了……这一年有着太多的转变，却也涌现了许许多多的转机，时代拐点的出现让未来充满了挑战也充满了期待。
1月9日，潮新闻“转折·转变·转机”2025年城市高质量发展与未来人居年度论坛顺利举办，在沙龙讨论环节“转折中转变，转变中寻找转机”中，杭州贝壳研究院院长上官剑出席并发表了自己的观点。
杭州贝壳研究院院长 上官剑
“以价换量”贯穿全年二手房市场
2024年杭州二手房成交量达到9.4万套，创下近四年新高，并且首度超过新房成交量，业内普遍认为杭州进入了存量房时代。
上官剑总结，过去一年杭州二手房市场主要呈现以下几个特点：
第一，二手房成交量创新高背后，政策发挥了最主要的助力。从去年各个月份的二手房成交走势来看，高量成交的月份，无不是紧随限购放开、取消限价等政策其后。
第二，“以价换量”的特征贯穿全年。杭州二手房市场是纯刚需的市场，成交房源占比仍然以刚需为主。贝壳数据显示，2024年总价200万内的成交占比44.6%，300万以内的占比69%，接近七成，其中总价200万以内占比比前一年还提升了8.2%，以价换量是非常明显的情况。
第三，二手房改善交易比重增加。成交房源中面积120平米以内的占比，相较于前一年提升了两个点。
第四，年底改善次新房止跌回稳，比如杭州亚运村，去年12月份的成交价，比四季度初涨了5-10%。另外，像申花、文晖次新房，年底房价都出现一定反弹。
分论坛二
二手房与新房市场相互影响
尽管2024年二手房成交量超过新房，但上官减认为这两个市场并不冲突。
在上官剑看来，二手房与新房市场彼此成就，互相补充，共同构成房地产市场的整体格局。
首先，随着新房限价取消，二手房价格成为了房价锚点，某种角度看决定新房价格的关键因素，进而影响新房需求和二手房市场的整体数量及价格。
其次，由于新房摇号政策的实施，杭州部分购房者转向二手房市场，导致二手房成交量中300万左右的房源占比增加。同时，外围区域的二手房价格相对灵活，对新房市场形成了一定的竞争压力，挤占了部分新房市场份额。然而，在新房限价打开后，二手房作为重要补充，其价格竞争力依旧存在，为购房者提供了更多选择