从“517新政”的降低购房成本，
到“926会议”强调房地产行业“止跌回稳”。
但是，楼市却呈现跌宕起伏，
经过短暂的繁华之后，
如今又几乎快回到低流速的常态。
PS：以下均为个人观点，欢迎批评指正。
01
合肥二手房，国庆后开始走高，一直到11月底。
根据贝系数据，从单周数据来看，国庆前平均单周在440套左右，而国庆后单周成交量开始走高，最高达到747套，成交量提高了70%左右。高成交量整整维持了大约七周的时间。
这直接促使了，11月份二手房成交达到3057套，同比涨幅达到31.61%。成交量是自2022年以来第三次单月破三千套。按照某壳市占率有约30%计算，意味着11月份全市成交量破万套。
可见，9月底开始的政策利好措施，对二手房市场的影响，持续性相对之前更长。因为，整个第四季度，一直不断地有新政策补充进来，使得每次政策利好，二手房市场总会有一波需求得以释放。
（数据来源于个人统计）
曾不止一次地说过，虽然每次政策的出台，流量会反弹，但是距离大热仍缺火候，至少单周流量上800套+且持续，才能正向螺旋，挤压拱火。
但至少，让市场，有了温存的感觉。
只不过，很遗憾，原本以为会维持很长时间，但是，最终只维持了约七周时间，11月底开始，周均开始下降，降到目前的490套左右/周。
进入12月，第一周，小幅下滑，降了1.06%；第二周又大跌了11.6%；一直到目前，单周成交量仅为490套左右，与高峰期相比，跌了约35%，从目前来看，至少还未稳定。
而且整体趋势，不太妙！
据贝系数据显示，虽然今年全市二手房成交约2.8万套，相较于23年，涨了约13%。如果按贝系粗略的市占率30%计算，合肥市全年二手房住宅卖了将近9.5万套，约是新房的4.9倍， 23年是2.7倍左右。
但是，成交量增加的同时，是伴随着价格的下跌。二手房住宅整体成交均价年初和年底相比，跌了15%左右，市场议价空间总体呈波浪上升趋势。
二手房的以价换量依旧是主流。
对于近期二手房市场现状的一些看法：
首先、当下合肥二手房的成交量较高峰期快速萎缩，导致不少中介和卖家信心都有明显的加速下探趋势，二手房市场成交量的萎缩，究其原因主要可能有以下两点：
1、从930楼市新政开始，在叠加四季度其他政策的辅助，其效力持续了足够长的时间，必然会导致会吸引一批数量的资金入场，使得短期内楼市会得到一定的企稳和回暖，体现在成交量上。
但是，随着时间线的拉长，效力终究是要萎缩。所以，这一波增量消耗完了之后，市场就又会回到存量博弈的时代。流量自然恢复如初。
2、季节性因素，年底不少项目要考虑冲业绩，自然会增加折扣引流。这也是，二手房流量被分流的一个原因。因为，在微观市场下，二三级市场的客户流动，很短期，也很迅速。
其次、对于当下的合肥市场，呈现新局面，主要无限价、无限购政策，且供应库存低位。目前在售项目库存约为2.2万套，未入市的仅约为5041套，合起来2.7万套。相较于去年，足足减少了约31%。
虽然有部分城投拿地会进入市场销售，但是城投开发或找代建周期较长，短期内很难对市场形成有效供应。这意味着，明年的新房供应量会进一步下滑。同时，也可知，明年的库存量可能只减不增。但同时也要看到，市场容量也萎缩到2万套左右。
放在以前，上述局面，都是市场大涨的前提条件。
但不同的是，以往需求旺盛，而如今，需求端是羸弱、疲态的。
（图片来源于网络）
最后，市场有一定分化，要说上半年还是刚需二手化，而新房有品质、配置提升，更多承接更多刚改、改善、终改等客户。但是，下半年随着新房折扣力度的增加，导致部分热点板块的新房和二手房价格差变小，促使了部分客户又转向了新房。
这也是，年末新房“翘尾”的一个原因之一。
其实吧，二手房流量的下滑，是市场真实情况的反应，没啥“包装滤镜”。因为二手房不像新房，有开发商和政策的“调控加持”，价格完全是双方一点点地“砍”出来的，真实得很。
虽然政策刺激“buff”都叠满了，但是，得回到现实：政策释放的是什么？是那些本来就想买房、但因为各种原因“憋着”的人群。
这部分需求叫存量需求，撑不住太久。等这部分需求释放完了，就进入真空期了，而新的需求一时半会儿也补不上。
流量自然就掉下来了。
02
自2021年9月份开始，三年多一点的时间，曾经的那些房企，就犹如一缕青烟，都消散在空中了。如今的百强房企中，民营房企就几乎只剩下个位数，取而代之的是，国央企或有国资背景的房企。
而且，今年的百强门槛值可谓是再创新低了。其中，TOP10门槛降至979.6亿元；TOP30门槛降至265.6亿元；TOP50门槛降至154.8亿元；TOP100门槛降至75.5亿元。另外，今年千亿房企数量减少至11家，基本上回到了2016年的水平。
另外，从宏观数据来看，房地产的销售规模从巅峰期的18万亿，跌至今年的约9.5万多亿，直接减少了约47%，几乎腰斩。合肥亦是如此。2024年市区主力项目新房住宅卖了约1.8万套，如果算上剩下的，今年市区的住宅销量估计在1.9到2万套之间。相较于高峰期直接跌了70%。
这就是目前市场的现状。
怎么能让楼市好起来？或许这句话表达的有点过，至少是稳定。其实，关键还是一方面要发展经济，要有稳定的就业、收入和预期。另一方面还要实行轻徭薄赋。有个恢复的过程。
因为经济和楼市，是具有互为因果的关系。
经济其实是根本，而楼市（或者说是消费）其实只是信心在经济上的具体表现形式。如果实际过程中，偏离了这个根本的前提，那所谓的任何“回稳”、“向好”，都是镜花水月。
（图片来源于网络）
更重要的是，经济下行压力主要来源于自身内部的两个非常重要的因素，一个是消费降级带来的产能过剩问题，另一个是债务快速积累带来的金融风险。这两个是很致命的。
这从年底的全国财政工作会议就可以看出，2025年工作排在第一位的毫无疑问就是扩大内需、提振消费。因为，2024年前三季度GDP增长的主要动力就是消费，累计贡献率达到约50.23%，占据了半壁江山。
所以，至于楼市嘛，估计这两年难度还是挺大的，因为，目前大多数城市下降的空间还是有的。但是，短期内在政策等利好刺激下，可以适当地拉一拉成交量，这还是可以做到的。
这也足以说明，目前市场上的购房需求始终是存在的，但是，这种政策刺激带来成交量的上升是短暂的。待积累的购房需求释放之后，成交量自然又开始下降，直到下一个刺激的出台。
而且按照官方的说法，2025年最重要的工作，就是持续用力推动房地产市场止跌回稳。相较今年的说法，增加了“持续”和“用力”两个词。
这就表明明年的政策肯定是持续不断且继续加码的。
而且，这个“稳”，用官方的话讲，这叫软着陆，避免系统性风险。所以，别想着房价还能大涨了。
那具体稳到什么程度算是“稳”呢？
一方面，这就像中医开药，得慢慢煎，慢慢喝，才能治病又不伤根本。房价一下跌太狠，社会承受不住；但不跌，又回不到正常的市场逻辑。
另一方面，房地产要想稳，就必须还得要产生新的需求。没有新的需求，就没有楼市真正的稳。可是，这“新需求”从哪儿来呢？
1、人口结构的变化：有更多年轻人组成家庭，得买房吧？
2、居民收入的提高：挣得多了，自然就敢花了！
然而，这两点短期内似乎都没啥起色。
你说靠政策来解决？政策也只能降低购房门槛，解决短期问题，根本上的矛盾，还是得靠时间。只能一点一点来。