——低价房占1/5，学区房溢价300%，如何抓住机会？
一、市场全貌：保定二手房供需结构
1. 房源总量与价格分布
在售房源总数：51,357套（库存庞大，买方议价空间大）
价格分层：
7000元/㎡以下：11,036套（21.5%，刚需主力）
7000~1万/㎡：23,554套（45.9%，改善型主导）
1万/㎡以上：16,767套（32.6%，高端/学区房）
✅ 结论：保定二手房呈“橄榄型”结构，中端（7000~1万）占比最高，低价房超1/5，高端市场占比超3成。
2. 每日房源流动（市场活跃度）
新增挂牌：72套（低价25套、中端35套、高端12套）
下架房源：68套（可能成交或业主撤牌）
净增：+4套（市场供应微增，去化压力略升）
关键点：低价房源新增占比34.7%（25/72），说明刚需市场活跃，但高端房新增较少（16.7%），可能受政策或需求影响。
二、价格极值分析：保定楼市的“地板价”与“天花板”
1. 最便宜房源——刚需捡漏机会
小区楼层面积总价单价特点
烟厂宿舍 3楼 63.5㎡ 24万 3779元 老破小，低总价
华顺学府 21楼 95.5㎡ 52.5万 5498元 最便宜电梯房
分析：
老破小 vs 电梯房：同属低价区间，但电梯房单价高45%（5498 vs 3779），顶楼折价明显。
适合人群：预算极低的首次购房者，或长线收租投资者（需计算租金回报率）。
2. 最贵房源——学区房溢价惊人
小区楼层面积总价单价特点
新华路学区房 3楼 52.8㎡ 85万 16087元 双学区，稀缺性
分析：
单价是市场均价的2~4倍（保定均价约8000~10000元/㎡）。
小户型+学区：总价可控，但单价极高，适合短期挂户或教育投资。
对比最便宜房：学区房单价是烟厂宿舍的4.26倍！
三、市场趋势与购房策略
1. 当前市场特征
✔ 刚需市场（<7000元/㎡）：占比21.5%，选择多，但需注意房龄、物业等问题。
✔ 改善市场（7000~1万/㎡）：占比45.9%，竞争激烈，可争取更大议价空间。
✔ 高端/学区市场（>1万/㎡）：占比32.6%，溢价高，流动性依赖政策（如学区划片）。
2. 购房建议
需求类型推荐策略重点关注房源
刚需 优先低价老小区，或牺牲楼层选电梯房 烟厂宿舍、华顺学府等
改善 瞄准7000~1万/㎡市场，争取议价 中端次新房、配套成熟小区
投资 小户型学区房（高溢价+流动性） 新华路等双学区房
捡漏 关注单日下架房源（68套/天），可能有急售降价 经纪人推荐急售房
四、数据可视化建议（可做图表）
价格分布饼图：展示7000以下、7000~1万、1万以上占比。
极值对比柱状图：烟厂宿舍（3779元）vs 新华路学区房（16087元）。
每日供需折线图：观察长期新增/下架趋势，判断市场冷热。
关键结论
保定二手房库存大，买方占优，可大胆议价。
学区房溢价极高（4倍价差），非必要可暂避高峰。
低价房占比超20%，刚需仍有较多选择，但需权衡房龄和配套。
你是刚需、改善，还是投资者？找准定位，才能买到性价比最高的房子！