《佛山市存量房交易资金监管办法》（以下简称《办法》）从2025年5月起实施，对存量房交易资金监管模式、监管服务、监管银行职责、中介经纪服务、纠纷处理措施均作进一步规范、明确或完善。5月20日，佛山市住建局、佛山市房地产业协会和银行机构代表中国银行佛山分行做客FM94.6《早晨 从946出发》节目，详细解读了新政要点，讲解办法对二手房买卖带来的新变化，并现场解答市民疑问。
佛山市住房和城乡建设局、佛山市住房保障和房地产登记信息中心副主任孔竞兰，佛山市房地产业协会秘书长唐凯韵，中国银行佛山分行营业部副主任张玮青、行业经理柳树阳上线节目。
Q1：《办法》对存量房交易资金监管模式有哪些主要变化？
A1：存量房交易资金监管采取政府监管模式，交易资金纳入政府开设的监管账户实行统一监管，监管账户通过主、子账户运作保障每笔存量房交易资金实现闭环管理，专户专储、专款专用。存量房交易资金监管业务不收取买卖双方任何费用，本金与利息归属交易方。佛山市已实现“房源核验＋合同网签＋资金监管”全流程线上服务，交易当事人通过手机移动端（微信/支付宝“佛山智慧房产”小程序、佛山通APP）即可完成监管协议签订和子账户开设，由“线下跑动”过渡到“指间操作”。资金划转即时高效，交易完成后，监管银行原则上在1个工作日内将监管资金划至收款账户。
Q2：根据目前二手房交易流程，市民进行二手房买卖应如何操作？
A2：买卖双方在网签系统签订存量房买卖合同时，选定监管银行。买卖双方通过手机移动端与银行共同签订三方资金监管协议，生成与本次合同相关的监管子账户。买方按照监管协议约定将监管资金足额存入子账户后，买卖业务流程完结，交易信息推送至税务和不动产登记部门。买卖双方可以到行政服务中心办理缴税和不动产权证，买卖双方完成房屋转移登记后，监管银行按照协议约定将监管资金和利息划转至卖方的收款账户，原则上是一个工作日，这个环节是系统通过多部门的业务信息对接而触发的，不需要买卖双方操作。
交易双方注意事项：1.卖方在放盘前需要进行房源发布工作，进行房源核验，生成房源核验码；2.买卖双方在签订合同时，注意按照系统的指引与提醒进行操作，比如监管金额的填写等；3.在手机端签订存量房交易资金监管协议，每一笔金额的转出，买方都会收到提示短信，足额到账后，买卖双方都会收到信息；4.监管金额足额存入监管账户后，合同信息推送到不动产登记部门；5.转移登记完成后，监管金额自动划转到卖方账户，不需要买方申请。
Q3：二手房买卖，市民最关心的是钱怎么存、怎么取、出了问题怎么办？
A3：正常的流程一般是这样的：买卖双方签订购房合同后，双方在“佛山智慧房产”小程序上或者到银行柜台线下办理签订监管协议，此时监管协议上会生成对应的子账号，买家可按照监管协议上的监管金额将资金转入子账号内，完成转账后即可办理过户手续，完成过户手续后，银行将在规定时间内将监管资金划拨到卖家账户中，此时整笔业务就完成了。
以一次性全额付款的方式举例：产权人（卖方）共有3个，买方共有2人，监管金额为90万。产权人（卖方）要求房款按比例平均转入自己账户，目前存量房交易资金监管系统是可以自动解决这类监管资金业务的。买卖双方通过“佛山智慧房产”小程序签订监管协议后，存量房交易资金监管系统即时对本次交易资金进行监管。在买家足额转入监管资金后，买卖双方完成产权转移手续，银行系统将在产权转移手续完成后一个工作日按比例分别向3名产权人（卖方）的收款账户划拨监管资金，每人30万元。上述资金监管协议签订操作，资金划付操作不需要当事人到银行线下办理，通过佛山智慧房产小程序平台操作就可完成整个资金监管的流程。
Q4：存量房交易资金“不纳入监管”及“可以不进行监管”等情形有哪些？
A4：下列存量房产权转移行为，其交易资金不纳入监管范围：
（一）依据生效法律文书转让的；
（二）房屋征收后获得安置补偿房屋的；
（三）属于国有资产挂牌交易的；
（四）属于司法拍卖、出资入股、继承、赠与、产权置换等无需网签存量房买卖合同的房屋转移登记类型的；
（五）其他不具备资金监管条件的情形。
下列存量房交易情形，经买卖双方共同申请，其交易资金可以取消监管：
（一）近亲属（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹）之间交易的；
（二）房屋产权共有人之间份额转让的；
（三）法人之间交易的；
（四）买卖双方自愿放弃监管的。
Q5：交易过程中，房屋发生查封、冻结等情形，或买卖双方中途变故解除合同或者不想监管，应如何操作？需要哪些材料？
A5：在房屋转移登记完成前，房屋发生查封、冻结等限制交易情形的，买卖双方可共同前往监管银行指定营业网点办理取消监管业务；买卖双方协商解除合同的，交易资金监管协议及业务同步解除，不需要单独办理监管协议注销业务；买卖双方明确要求取消监管的，签署《自愿放弃存量房交易资金监管的共同声明》，共同到监管银行指定营业网点办理取消监管业务。因上述情形取消监管的，监管账户内资金及利息按原支付路径退回。
Q6：新办法新增房地产经纪服务禁止情形，比如不得就存量房交易资金监管业务收取服务费，不得向买卖双方指定监管银行，不得强制或诱导提供贷款等。近3年，二手房交易中通过经纪机构达成交易的比例呈明显上升趋势，佛山市房地产业协会如何对房地产经纪进行监管？
A6：佛山市房地产业协会及研究站，通过每月发布经纪机构及经纪人成交龙虎榜，促使更多优秀的经纪机构和经纪人通过合规的三方网签手续完成交易。针对房产经纪中介从业者流动频繁这一行业特性，佛山市房地产业协会通过构建“制度保障+技术赋能”的机制，形成了“政策宣贯+常态培训”的闭环管理体系，确保资金监管要求精准落地。按“事前（实名登记+持牌上岗）-事中（行业巡查）-事后（行业调解）”流程多方位推动行业、经纪机构及经纪人合法、合规、专业地为购房人提供经纪服务。
Q7：《办法》第二十条，突出体现了存量房交易资金监管纠纷处理措施。当买卖双方、房地产经纪机构发生争议，协商不成的，可以申请市房地产业协会介入调解。房地产协会一般通过什么方式调解？
A7：（1）佛山市住建联合佛山市中级人员法院，指导佛山市房地产业协会成立了佛山市房地产行业纠纷和解工作站，为市民解决纠纷提供优质便民服务。对外依托线上平台“佛山市智慧物业服务平台”小程序广泛宣传引导市民或者房地产、物业相关企业对物业服务、房地产交易纠纷进行投诉，佛山房协调解团队进行纠纷处理，真正实现纠纷调解不跑腿，实时了解全市规范中介机构的门店分布、信用等级、行业自律情况、服务荣誉、联系方式及地址等基本信息。
（2）线下依托调解员对涉及中介、开发、物业等行业纠纷进行多元化调解。打造 "调解优先、诉讼断后" 的纠纷解决模式，对辖区内适合调解的纠纷引导诉讼当事人先向工作站申请调解，对调解不成的纠纷再向法院申请诉讼，以此来推动房地产纠纷前端治理与诉讼的无缝对接。
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