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在青岛崂山,个别降价的高端楼盘,或能成为“损盘”

发布时间:2024-05-28 16:07:53来源: 152102

众所周知,青岛崂山区有三宝:

1.山海资源稀缺

300年前,云屿处士胡峄阳有云——千难万难,不离崂山;

2.财政收入突出


2023年,青岛崂山区一般公共预算收入达到220.4亿,一般公共预算收入/GDP比值达到19%,实属难得。

3.豪宅遍地

崂山豪宅真不少,前海一线不必多讲,张村河的高品质住宅也是层出不穷。

因此,这一切让青岛崂山区聚集了城市顶尖客群。


但各个楼盘的开发商资金情况不均衡,价格下沉也体现在个别项目上,诸如南方羊城来的某个开发商。

但这种项目咱们是不敢推的,还是以保价保质的楼盘为高净值和中产客群的首选。

为啥?高定盘降价,如果引起降标减配,那就是“损盘”。

“损盘”有三损:


Part1 损害老业主利益

2023年4月,某开发商在崂山合作拿地取得地王,地价2万多一平,堪称猛士。

项目不临青银高速,北面临近合肥路,其他还真没什么不利因素。


但是,项目从2023年至今(2024年5月27日),网上房地产已售套数仅51套。

该项目一共569套,也就是说目前只去化掉10%的库存。

一边是开发贷的利息,一边是9/10的库存,开发商无奈只能选择降价!

降价从两方面“双管齐下”:


1.直接降价:

原价3.895万/㎡(均指建面)的141.64㎡的套三产品,如今3.6万/㎡,还额外送车位;

原价4.0257万/㎡的159.37㎡的套四产品,如今3.7万/㎡,也是额外送车位。

如果车位按照20万一个,那么降价幅度相当于60~70万。

敢问,青岛年收入超过50万收入的群体,有多少人?

2.提高分销成本

开发商用超出同区内2~3倍的高额佣金吸引分销帮着推房,提升到访量。

但可惜的是,项目从2023年9月到现在大约过去9个多月,多数意向客户的电话信息早就都在开发商系统里了。


绝大多数开发商的土地是买的,而且多有高额开发贷利息。土地放一天,利息就多一天。

新房售价≈地价+建安成本+费用(税费、财务、销售等)+利润等

目前,项目价格已经降下来了,而地价是固定的,还有开发贷利息,分销费用也提升了,那利润和建安成本呢?

从开发成本角度讲,如果降价不能急速推动去化的话,必然要伤害项目利润。

做慈善都并非牺牲所有利润,何况开发商是盖房赚钱呢。


那建安成本呢,老业主可想而知:

大家不仅赔了那么多积蓄,还要忍受交付品质或许低于预期的房子。

难道不是成了“大冤种”吗?

 

Part2 损害新业主利益

刚需和首改盘,满足的是买房人的刚性需求。

不影响居住的情况下,适当降价而降标减配,这些意向客户或可接受,但内心对交付品质的预期早已降低。


但是,这一套在“高定盘”并不适用。

“高定盘”顾名思义:楼盘定位高,投入成本高,售价高,兑现品质高的几率大。

像崂山区高定盘的意向新客户,他们买这些楼盘,能图便宜去选择可能降标减配的房子吗?


毫无疑问,高预算客户图便宜买高端盘,显然不可能。

谁都想花少钱买好房,但青岛改善客群却很难实现。

毕竟,开发商的成本和利润都要兼顾。

刚才胡Sir谈到开发商降价或会成为成本下调的重要诱因,那成本下调会体现在哪儿呢?


成本下调,必然涉及景观、建材、立面、车库及室内精装修等成本。

张村河这一楼盘还修建了城市更新的市政公园,利好了海逸公馆的邻居们,也花了项目一些成本。

像全国性开发商在青岛的项目,多数是套总部的产品体系的模板,标准化来设计和施工的。

青岛张村河这个盘,还用了唐忠汉等知名建筑设计师,坚持自己所谓高定。

但是,高定项目前期看设计,中期看兑现,后期看服务。

 

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